Кейс
ЖК «Соул»
Разбор одной сделки: что проверяли до покупки, как прошли покупка, ремонт и продажа, какой получилась итоговая экономика и какие обстоятельства относятся только к этому объекту.
- Когда была сделка
- Конец 2024 года
- Условия сделки
- 100% оплата
Контекст и задача
В конце 2024 года куплена квартира 60,8 м² в ЖК «Соул». Цена покупки — 24 450 000 ₽, оплата — 100% суммы сразу.
Квартира покупалась как инвестиционный актив: результат такой покупки определяется не тем, как в квартире живётся, а тем, по какой цене и в какой срок из неё удаётся выйти. Дом сдан, в квартире сделан ремонт, квартира продана.
Методология: как спрогнозировали результат
Решение принималось не по рендерам и не по цене за метр самой по себе, а по сопоставлению проекта с его окружением в конкретной локации.
Сравнивали три вещи: класс проекта и уровень цен относительно соседних площадок; объём нового предложения, которое может выйти в этой же локации; и то, что влияет не на цену входа, а на срок и на риск, — логистику, надёжность девелопера и концепцию проекта. Что показало сравнение по каждому признаку — в разделе «Почему выбран объект».
Ожидание строилось на сочетании двух из них: в локации с ограниченным числом стартовых площадок проект оказался единственным в своём классе. Значит, к моменту выхода конкурировать за покупателя ему здесь почти не с чем.
Расчёт оправдался на стороне спроса. Прямых конкурентов в локации у проекта практически нет — кроме Черняховского. Квартиру продали со второго показа, ещё во время ремонта: спрос оказался выше, чем закладывали.
Почему выбран объект
Локация и логистика. Исторически востребованная локация с хорошей логистикой: метро — 12 минут, на автомобиле до ТТК — 15 минут.
Дефицит нового предложения. Ограниченное количество стартовых площадок у девелоперов поблизости — нового в этой локации мало.
Цена относительно класса. Другие девелоперы выходят здесь с проектами премиум-класса и ценой от 800 000 ₽ за метр. «Соул» — единственный в этом месте проект бизнес-класса с первыми ценами на уровне 400 000 ₽ за метр.
Надёжность девелопера. Forma — дочерняя компания ПИК: вопросов с финансированием и согласованиями не ожидалось.
Концепция проекта. Собственные решения, вшитые в проект, — в первую очередь изофабрика.
Покупка, ремонт, продажа
Покупка
24 450 000 ₽
Конец 2024 года, площадь 60,8 м², оплата — 100% суммы сразу. Полная оплата обычно даёт от застройщика существенную скидку, и объяснение простое: деньги покупателя лежат на эскроу-счёте, а чем больше средств на эскроу, тем дешевле застройщику обходится проектное финансирование.
Ремонт
4 000 000 ₽
Ремонт сделан после сдачи дома. Его стоимость входит в расчёт результата: заявленный прирост считается с учётом ремонта, а не как разница цен покупки и продажи.
Продажа
39 800 000 ₽
Квартиру продали со второго показа и ещё во время ремонта. Спрос оказался выше ожидаемого.
Итоговая экономика
- покупка
- 24 450 000 ₽
- площадь
- 60,8 м²
- ремонт
- 4 000 000 ₽
- продажа
- 39 800 000 ₽
- заявленный чистый прирост
- около11 350 000 ₽
- заявленная доходность
- около40%
Заявленный прирост — это цена продажи за вычетом цены покупки и стоимости ремонта. Налоги, расходы на сделку и стоимость денег в этой цифре не отражены.
Кейс отражает результат конкретной сделки в определённый период. Цены, сроки, расходы, спрос и правовые обстоятельства в других проектах могут отличаться. Информация не является гарантией доходности.
Задержка сдачи и судебное требование
- задержка сдачи
- 3 месяца
- заявленное требование компенсации
- 2 000 000 ₽
Сдача дома задержалась на 3 месяца. По задержке заявлено требование о компенсации порядка 2 000 000 ₽. Разбирательство не завершено, его исход заранее не известен.
В приведённые выше цифры это требование не входит: итог сделки посчитан без него.
Факторы, которые нельзя переносить на другие объекты
Разрыв в цене между классами. Проект бизнес-класса с первыми ценами на уровне 400 000 ₽ за метр рядом с премиальными проектами от 800 000 ₽ — особенность конкретной локации и конкретного момента входа.
Отсутствие конкурентов на выходе. Квартира продавалась там, где сопоставимого предложения практически нет — кроме Черняховского. Это обстоятельство локации, а не свойство новостроек вообще.
Условия входа. Скидка за 100% оплату существует потому, что деньги сразу попадают на эскроу. Такой вход требует всей суммы сразу и подходит не под любой график платежей.
Скорость выхода. Продажа со второго показа и ещё во время ремонта — быстрый выход. В другой сделке срок экспозиции может оказаться другим.
Правовые обстоятельства. Задержка сдачи на 3 месяца и заявленное по ней требование — обстоятельства этого дома. Исход разбирательства не предрешён.
Заявка
Разберём ситуацию до того, как вы внесёте деньги
Уточним цель, бюджет и срок владения и предложим подходящий формат: экспресс-разбор, подбор объектов или финансовую модель.